La défiscalisation

Le dispositif Pinel propose une réduction d'impôt lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, à condition, qu'il soit mis en location pendant 6 ans au minimum par l'investisseur.
La défiscalisation Pinel permet donc de baisser son impôt sur le revenu tout en devenant propriétaire d'un investissement locatif.

Conditions pour bénéficier du dispositif Pinel

• Des conditions de ressources des locataires
• Des conditions de plafonds de loyers
• Des conditions sur le type de bien immobilier : Normes BBC ou RTADOM,
• Des délais de construction ou des délais d'achèvement
• Des zones éligibles à la loi Pinel.

Taux

Le pourcentage de déduction fiscale des impôts étant proportionnel à l'engagement de location pris :

• La réduction d'impôt est de 12 % du montant de l'investissement sur 6 ans.
• La réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'investissement sur 9 ans.
• La réduction d'impôt est de 21% du montant de l'investissement sur 12 ans.

Maximun 2 acquisitions par an dans la double limite de 300 000€ et de 5500€ du m².

Uniquement pour les investissements réalisés dans les départements d'outre-mer.
Les Français investissant dans un bien immobilier neuf situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna, bénéficie de la loi PINEL Outremer.

Le respect des normes énergétiques doit être prouvé par l’investisseur.

Plafonnement en loi PINEL Outre-Mer

Le montant des loyers ne doit pas excéder un plafond fixé annuellement par l’administration fiscale.
Pour les baux signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2016, le loyer maximum mensuel en Loi Pinel Outre-mer est fixé à :

• 10,06 €/m2 (zone B1) pour les logements localisés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte, à la Réunion, à Saint-Martin et enfin à Saint-Pierre-et-Miquelon
• 12,49 €/m2 en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française et dans les îles Wallis-et-Futuna.

Taux PINEL DOM

• 23 % pour les investisseurs de 2016 qui s'engage à louer l'appartement sur 6 ans
• 29 % pour les investisseurs de 2016 qui s'engage à louer l'appartement sur 9 ans
• 32 % pour les investisseurs de 2016 qui s'engage à louer l'appartement sur 12 ans

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :

• Il touche moins de 23 000 € (150 870,11 F) de recettes locatives brutes annuelles
• Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l’application du pourcentage de 50 %, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels).

Le seuil des recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal. Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou de ces locations aux BIC.

Divers types de logements sont concernés par la location meublée :

• Les chambres meublées
• Une partie de la résidence principale du loueur
• Les locations saisonnières
• Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux
• Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.

Peu importe que le bien en question soit considéré comme neuf ou ancien. Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d’habitabilité.

Sans qu’il y ait de définition légale précise sur cette notion d’habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.

Avantage fiscal

Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière), sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable. Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Mais attention, le report des déficits sur les dix années suivantes ne s’effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.
Le mécanisme des amortissements permet généralement de se constituer pendant la période d'épargne (ou de crédit) une réserve d'amortissements qui permettra par la suite d'exonérer d'impôt la rente locative pendant plusieurs années, et ainsi d'avoir des revenus défiscalisés.

Exonérations

Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces locations n’excèdent pas 762,25 € (5 000 F) par mois.

Impôts directs locaux

Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d’habitation, s’il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l’année.
Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel. Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d’habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.

Droit de bail

Les locaux meublés, sauf exception (voir résidences avec services) sont exemptés de TVA. Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi.

Plus-values

Pour les loueurs en meublé non professionnels, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont donc strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé.
Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.

Réduction d'impôt (Amendement Bouvard)

L'investisseur ayant acquis un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 (Loi de finances 2013), qu'il destine à une location meublée non exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé aux BIC (régime des micro-entreprises ou du réel), peut bénéficier d'une réduction d'impôt l'année d'acquisition.

Pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2010, celle-ci est de 25% pour la tranche inférieure à 300 000 € du prix de revient des logements, étalé sur 9 ans.
Les logements acquis en 2011, bénéficie d'un taux de réduction d'impôt de 18% (Loi de Finances 2011).

Pour les logements acquis à compter de 2012, le bénéficie de la réduction d'impôt est au taux de 11% (Loi de Finances 2012).

Par dérogation, la réduction d’impôt s’applique aux logements acquis avant le 1er janvier 2015 :

   1° Neufs ou en l’état futur d’achèvement ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant cette même date ;

   2° Achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet ou faisant l’objet des travaux mentionnés au même article et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui a fait ou qui fait l’objet des mêmes travaux.

Le taux de la réduction d’impôt applicable est celui en vigueur au 1er janvier 2012.

La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Pour la partie du prix de revient supérieure à 300 000 €, l'amortissement est comptabilisé de la même manière que pour la location meublée traditionnelle (BIC sous le régime du réel).

Les logements destinés à cette réduction sont :

• L’ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personne âgée
• Les résidences avec services pour étudiants
• Les résidences de tourisme classées
• Les établissements mentionnés au 2° de l'article L.6111-2 du code de la santé publique

Le propriétaire s'engage alors à louer neuf ans à l'exploitant dans le mois qui suit l'acquisition.

La défiscalisation «Loi Girardin» est un mécanisme de réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les contribuables qui ont réalisé un investissement locatif dans le secteur immobilier neuf en Outremer. Il existe deux dispositifs, le premier concernant le secteur locatif intermédiaire, c’est à dire encadré notamment par des plafonds de loyer et de ressources du locataire, le second concernant l’acquisition de sa résidence principale.

Les projets dont le permis de construire a été obtenu après le 31 décembre 2012 ne sont pas éligibles à cette réduction d’impôt.

La loi Girardin concerne :

• l’achat ou la construction d’un logement neuf
• la réhabilitation d’un logement de moins de 20 ans ou la transformation de locaux anciennement affectés à un autre usage, dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une construction neuve et autorisés par un permis de construire
• la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est la construction de logements locatifs.

Les investissements réalisés doivent être situés dans les DOM-COM.

Le permis de construire doit avoir été obtenu au plus tard le 31 décembre 2012. La location en secteur intermédiaire est la seule option pour les logements pour lesquels le permis a été délivré en 2012.

La durée de l’engagement de location est de six ans. Pour bénéficier du taux de 26 %, le montant du loyer et les ressources des locataires sont plafonnés.

Le loyer net ne doit pas excéder 169 € / an par m² de surface habitable dans les DOM pour les baux conclus en 2015, soit 14,08 € par mois. Ainsi, pour un logement de 90 m², le montant maximum du loyer sera fixé à 1 257,50 €par mois (soit 169 € x 90 m² / 12 mois).

Montant de la défiscalisation

La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du logement (ou du prix de souscription des parts ou actions). Le prix de revient comprend le montant total de l’investissement (prix du terrain, de la construction, honoraires de l’architecte, frais notariés, frais de dossier, etc.).

La base de la réduction d’impôt est plafonnée à un montant fixé par m2 de surface habitable.

En 2015, ce plafond est de 2 448 € hors taxes par m², soit 2 656,08 € TTC.

Note : Les varangues sont considérées comme surface défiscalisable jusqu’à 14 m².

Plafonds pour les locations intervenant en 2015

Les ressources du locataire figurant sur l’avis d’imposition 2016 (revenus 2015), une fois les frais professionnels ou l’abattement forfaitaire de 10 % déduits, ne doivent pas dépasser un plafond réactualisé annuellement qui en 2015 est de :

- 31 661 € pour une personne seule           

- 58 555 € pour un couple sans enfant

- 61 942 € pour une personne seule ou un couple avec 1 enfant

- 65 329 € pour une personne seule ou un couple avec 2 enfants

- 69 854 € pour une personne seule ou un couple avec 3 enfants

- 74 380 € pour une personne seule ou un couple avec 4 enfants

- majoré de 4 718 € par personne à charge à partir de la 5^ème

La réduction d'impôt accordée au titre de l'investissement Girardin est dépendant de 5 critères :

• La date du permis de construire.
• La date d’acquisition.
• L’avantage en zone urbaine sensible,
• L’avantage dû à l’énergie renouvelable.

PRINCIPE DE LA LOI GIRARDIN ACCESSION

La réduction d'impôt prévue par l'article 199 undecies A modifié du CGI permet aux personnes physiques qui font construire ou acquièrent un logement neuf outre-mer de bénéficier d’une réduction d’impôt.
L’acquéreur personne physique assujettie à l’impôt sur le revenu en France achète un bien immobilier (appartement neuf ou villa neuve) dans les DOM-TOM, en particulier à La Réunion, en vue de son occupation dès la réception du bien et bénéficie d’une réduction d’impôt sur une période de 10 ans.  

Dans la loi Girardin en résidence principale, le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné au respect de conditions tenant à l’investissement et à son affectation. Par ailleurs, le contribuable doit respecter l’une des deux conditions suivantes :

• Etre primo-accédant. Cette condition est définie par la législation du Prêt à taux zéro +. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les  deux années précédant l’investissement.
• Etre propriétaire d’un logement insalubre menaçant ruine et dangereux.

L’acquéreur doit conserver l’appartement ou la villa pendant un minimum de 5 ans, la défiscalisation est proportionnelle à la surface habitable du bien acheté. La réduction d’impôt est calculée en pourcentage du montant de l’investissement, plafonné à 2 656.08 € TTC /m² habitable + varangue dans la limite de 14 m² (en 2015).

La surface habitable prise en compte pour la réduction d’impôt dépend de la composition de la famille :
Personne seule : 65 m², Couple: 77,5 m², + 1 personne à charge: 90 m², + autres personnes à charges (maxi 5) : +12 m².

Le taux de défiscalisation est fixé à : 18%

• 22 % avec un chauffe-eau solaire (ou photovoltaïque)
• 26 %si votre futur logement est situé en zone urbaine sensible (ZUS).
• 29 %si votre futur logement est situé en zone urbaine sensible et est équipé d’un chauffe-eau solaire (ou photovoltaïque).

LES ETAPES DE L'ACQUISITION

LA RESERVATION

1) Vous réservez votre lot.

Cette première étape est validée par la signature d'un dossier de réservation, incluant une condition suspensive d'obtention du financement (loi du 13 juillet 1979) et par un chèque de réservation de 5% maximum du prix de vente. Ce dossier de réservation en état futur d'achèvement (VEFA) assure le blocage du lot à la vente pendant toute la durée de la période de réservation. Il est nécessaire pour faire l'étude du financement bancaire. Vous devez signer en deux exemplaires :

• le contrat de réservation,
• le plan du lot,
• le descriptif technique.

2) Le dossier de réservation est transmis au promoteur pour qu'il le valide.

3) Le promoteur vous renverra un exemplaire signé du dossier de réservation par lettre recommandé avec accusé de réception. Il transmettra une copie au notaire.

4) Vous disposerez d'un délai de rétractation, (loi Hamon), pour annuler la réservation à compter de la date de présentation de la lettre recommandé.

Vous avez le droit de vous rétracter dans un délai de quatorze jours d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 121-21-3 à L. 121-21-5. Toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle. Le délai de rétractation expire quatorze jours après le jour de la conclusion du contrat c’est-à-dire à compter de la date de réception par le RESERVATAIRE de la notification du contrat de réservation. Vous pouvez utiliser le formulaire détachable de rétractation annexé à nos contrats de vente et le renvoyer par lettre recommandée avec avis de réception. Pour que le délai de rétractation soit respecté, il suffit que vous transmettiez votre communication relative à l’exercice du droit de rétractation avant l’expiration du délai de rétractation.

LE CREDIT

1) A compter de la fin de la période de rétractation et pour pouvoir bénéficier de la clause suspensive d'obtention de financement, vous disposerez d'un délai de 15 jours pour faire votre demande de crédit.

• Si le crédit est refusé, il y aura alors annulation de la réservation, sans aucune indemnité.
• Si la demande de crédit est acceptée, la banque financera votre acquisition. Vous recevrez par courrier l'offre de prêt de la banque.

2) A réception de l'offre de prêt, vous disposerez d'un délai de réflexion de 10 jours (Loi Scrivener) avant de retourner cette offre.

3) A réception de votre acceptation de l'offre de prêt, l'établissement bancaire enverra les pièces au notaire afin de préparer l'acte d'acquisition.

4) Une fois rédigé, vous recevrez en recommandé, à domicile, le projet notarié d'acte d'acquisition (la notification).

L’ACTE DE VENTE 

1) Rendez-vous pour la signature des actes chez le notaire. (Si vous ne pouvez pas vous déplacer, vous pourrez concrétiser cette étape par le biais d'une procuration notariée).

A la signature des actes, le règlement du 1er appel de fonds sera réalisé, par apport personnel, ou par le 1er déblocage du crédit selon votre financement, en fonction de l'avancement des travaux. L'échéancier d'appel de fonds est réglementé par l'état, selon l'article R 261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation.

2) Pendant la construction, des règlements partiels seront à régler au fur et à mesure de l'avancement des travaux par apports personnels ou déblocages proportionnels du crédit.

En cas de financement, vous devrez adresser à votre banque votre autorisation signée pour faire débloquer les fonds. Vous réglez toujours après la réalisation des travaux

LA LIVRAISON

 1) Réception du bien immobilier par procès-verbal de réception :

• Remise du dossier d'achèvement.
• Pièces justificatives (déclaration d'achèvement en mairie etc.)
• Le bâtiment est assuré par le syndic ou le propriétaire.

2) Début des garanties de construction :

• Assurances parfait achèvement,
• Assurances biennale,
• Assurances décennale,
• Assurance dommages-ouvrage.

3) Pour l'investisseur : début de la phase de Gestion locative, avec assurances loyers impayés, etc.